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¿Qué consecuencias tiene el construir...

¿Qué consecuencias tiene el construir una casa sin licencia o en una parcela rústica?

  • 21-3-2019 | Wolters Kluwer
  • Construir una edificación -aunque sea una pequeña cabaña- sin la licencia preceptiva o contraviniendo la ordenación urbanística puede tener serias consecuencias, y no solo la demolición de lo construido. Ciertas actuaciones pueden dar lugar a fuertes multas, e incluso incurrir en un delito urbanístico. Les contamos algunos casos examinados por nuestros tribunales.
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Isabel Desviat.- Entramos en el difícil mundo de la disciplina urbanística. Sin ánimos de ser exhaustivos daremos unas breves pinceladas, a través de la jurisprudencia, acerca de las consecuencias que para cualquier ciudadano tiene el construir, por ejemplo una vivienda unifamiliar en un terreno rústico, o sin obtener las correspondientes licencias.

Podríamos definir la disciplina urbanística como un conjunto de medidas y facultades que la ley atribuye a las Administraciones Públicas con competencias urbanísticas con el fin de garantizar el cumplimiento de la legalidad en cuanto a los procesos de urbanización, edificación y usos del suelo. Cuando hay una extralimitación por parte del ciudadano la Administración actúa para reestablecer la legalidad, sancionando al culpable, y demoliendo lo construido.

Pero también puede intervenir el derecho penal, puesto que los delitos urbanísticos, introducidos por la LO 10/1995 (LA LEY 3996/1995) del Código Penal, se reprenden las conductas de mayor gravedad que además tengan un componente doloso. Hasta 1995 no existían sanciones penales para aquellas actuaciones urbanísticas realizadas al margen de la legalidad existente.

En la práctica la cuestión se resume en que un ciudadano o empresa no pueden construir su vivienda donde deseen por mucho que el terreno les pertenezca. La construcción debe realizarse en un terreno que permita la urbanización y además contar con la preceptiva licencia. Es evidente que, antes de adquirir un terreno en el campo, si tenemos la idea de construir en él, consultemos al ayuntamiento sobre su calificación y la normativa autonómica existente al respecto.

La normativa aplicable a la disciplina urbanística es muy numerosa. No solamente la legislación estatal sobre ordenación urbana, sino también la normativa emanada de las Comunidades Autónomas, junto con las potestades de ejecución o intervención administrativa que competen a los municipios (por ejemplo las licencias urbanísticas o la potestad sancionadora, sin perjuicio de la intervención de las CC.AA. para sanciones de mayor gravedad).

Y por supuesto, el Código Penal respecto de los delitos sobre la ordenación del territorio, que se aplicará por ejemplo en los casos de urbanización, construcción o edificación no autorizables en suelos destinados a viales, zonas verdes, bienes de dominio público o lugares que tengan legal o administrativamente reconocido su valor paisajístico, ecológico, artístico, histórico o cultural, o por los mismos motivos hayan sido considerados de especial protección. Veamos ahora algunos ejemplos extraídos de casos reales:

Construcción sin licencia de una vivienda familiar y en terreno no urbanizable o rústico

  • Esta sentencia, dictada por el Tribunal Supremo el 21 de junio de 2012 (LA LEY 91097/2012), examina el caso de una mujer que fue condenada por un delito contra la ordenación del territorio por construir una vivienda unifamiliar sin la preceptiva licencia, estando además la casa enclavada en suelo no urbanizable según el Plan General de Ordenación de la localidad. La construcción no era legalizable según la reglamentación vigente cuando se construyó, ni cuando se dictó la sentencia. A pesar de ello, la propietaria vendió la casa en escritura pública. La Sala, además de condenarle a la pena de 6 meses de prisión y multa, ordeno la demolición de lo construido.
  • El TSJ Cataluña, mediante esta sentencia dictada el 2 de junio de 2014 (LA LEY 107640/2014), confirma la multa impuesta y el derribo de una casa de madera en planta baja que un particular construyó sin licencia en zona que no reunía los servicios básicos y adecuados para merecer la clasificación de suelo urbano, por lo que la edificación se instaló en suelo no urbanizable. No era posible la legalización, dado que en la fecha en que se solicitó la licencia municipal el suelo tenía la clasificación de no urbanizable, y además el Plan Territorial ya lo había clasificado como suelo de protección preventiva.

Edificaciones que pueden ser habitadas aunque no se traten de viviendas

  • Qué podemos entender como vivienda a estos efectos tiene gran importancia, como en este caso, en el que el propietario construyó una caseta de madera con porche y cocina, además de una piscina en terreno especialmente protegido. La Audiencia Provincial de Ciudad Real en sentencia de 27 de septiembre de 2012 (LA LEY 177169/2012), consideró la comisión de un delito contra la ordenación del territorio. Se trataba de edificaciones que tenían carácter permanente para ser habitados aunque no tuvieran todas las dependencias propias de una vivienda, y NO podía considerarse casas de aperos. El propietario fue condenado a un año de prisión más la multa correspondiente, además de demoler a su costa las obras realizadas.
  • En cuanto a los conceptos de «construcción» y «edificación» a efectos de cometer un delito contra ordenación del territorio, esta sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Cádiz el 27 de mayo de 2009 (LA LEY 323257/2009) nos lo explica cuando analiza el caso de la construcción de una edificación no autorizable en suelo urbanizable. Se trataba de una caseta de una planta, hecha de ladrillo y cemento de unos 30 metros cuadrados, que servía al dueño de refugio y esparcimiento, y donde también guardaba herramientas. Según la sentencia, «construcción» se refiere a toda clase de obras constructivas, mientras que el término «edificación» lo hace a edificaciones características del suelo urbano. Así, determinadas construcciones que no constituyan edificaciones no constituirán delito si se realizan en suelo no urbanizable, pero sí en los espacios protegidos que se enumeran en el art. 319.1. Y viendo las dimensiones y características de la edificación en cuestión, encajaría perfectamente en el concepto de edificación y es que lo relevante no es tanto que tuviera o no en su interior cocina, lavabo y, en fin, todo lo necesario para el disfrute y descanso humano. Lo relevante es que dicha edificación, en su estructura y planificación, contaba con todos los elementos potencialmente aptos para servir a dicho uso.

Construir algo nuevo sobre algo ya construido en suelo rústico forestal

  • El TSJ de Cantabria, en sentencia de 3 de octubre de 2001 (LA LEY 313320/2011), confirma la orden de demolición de una vivienda familiar que se ubicó en suelo rústico forestal. Existía una construcción anterior, pero al parecer el propietario comenzó a realizar obras sin la preceptiva licencia. La construcción que pudiera haber en su momento, no correspondía con la que fue objeto de denuncia. La legalización iniciada a instancia del interesado fue denegada.

Construcción de una cabaña típica en lugar distinto a la existente pero en la misma zona

  • Igualmente se consideró delito la actuación de un propietario, quien, en suelo no urbanizable de interés agro-ganadero de especial protección construyó una cabaña, con tipología propia de las cabañas pasiegas, de planta baja y pocos huecos exteriores. Y había iniciado la construcción, sin licencia de ningún tipo, en lugar distinto a aquél donde se ubicaba la cabaña originaria. La Audiencia Provincial de Cantabria (AP Cantabria, S. 196/2014 de 12 de mayo (LA LEY 250734/2014)), condenó al responsable por un delito contra la ordenación del territorio y el derribo de lo ilegalmente edificado. Se vulneró la normativa en relación con las obras consolidadas existentes en suelo no urbanizable que únicamente permite la realización de obras de mantenimiento y mejora que no alteren el uso, carácter o volumen de las mismas.

No atenerse a la tipología, como altura o características de la zona puede ser sancionado

  • El Tribunal de Justicia de Castilla y León, en sentencia de 10 de noviembre de 2017 (LA LEY 177607/2017) ordenó al Ayuntamiento iniciar un procedimiento sancionador para restaurar la legalidad urbanística. No se trataba en este caso de una vivienda, sino de la construcción de un cobertizo para la instalación de maquinaria agrícola en la parcela del sancionado. Aunque había solicitado licencia, al final lo construido no se adecuaba en cuanto a los límites de altura, forma y materiales característicos de la zona.

¿Y si la vivienda construida esa la habitual de los propietarios?

  • Esta circunstancia debe ser debidamente acreditada para suspender una orden de demolición. En este caso, se trataba de una casa construida en suelo rústico sin autorización administrativa que, según señaló el propietario, era residencia del recurrente y su madre como única vivienda. El TSJ de Galicia, en sentencia de 21 de febrero de 2013 (LA LEY 28602/2013) , entendió que no podía suspenderse la demolición por dicha circunstancia si no era debidamente probada. Y quedó acreditado que las fotocopias de los recibos aportados no probaban que los servicios y suministros a que se referían fueran para la edificación litigiosa.

Para ser autor del delito no es necesario ser promotor profesional

  • La Audiencia Provincial de Ciudad Real, en sentencia de 24 de octubre de 2011 (LA LEY 220489/2011), terminó condenando a un particular por edificar en suelo rústico de especial protección. Revocó la sentencia absolutoria del Juzgado de lo Penal, que había considerado la existencia de un error de prohibición. El condenado había edificado una vivienda, caseta y piscina en un terreno declarado como suelo no urbanizable de especial protección, y había alegado que existían construcciones similares en la zona. La Sala entendió que entra dentro del conocimiento común medio que la propiedad de un terreno no concede un derecho absoluto a edificar, sino que dicha concesión está sometida al cumplimiento de los requisitos la legalidad urbanística. Una persona de inteligencia y conocimiento medio, conoce y sabe, la necesidad de solicitar licencia para acometer una construcción, así como las restricciones que se predican, de modo general, de los suelos clasificados como rústicos, y de modo especial, de zonas de especial protección. Fue condenado a 6 meses de prisión, más multa y a demoler lo construido a su costa.

En ocasiones la demolición es una medida desproporcionada

  • La Audiencia Provincial de Murcia, en sentencia de 12 de mayo de 2015 (LA LEY 61218/2015), si bien condenó a los acusados como autores de un delito contra la ordenación del territorio por edificar una vivienda unifamiliar en suelo no urbanizable, concluyó que la demolición de lo construido era desproporcionado en relación al daño que se causaría al infractor. En esta ocasión, se advirtió la escasa extralimitación de la vivienda a la normativa urbanística, pues se trataba del domicilio habitual, se paralizaron las obras a iniciativa de los acusados al pedir legalización y se trataba de una zona con asfaltado, servicios de luz, agua, recogida de basuras, estando en vías de obtener el alcantarillado que se encuentra a 50 metros.
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jesus manuel|27/03/2019 9:30:29
Buenos días, oportuno artículo.- Felicito a Isabel Desviat.- AtentamenteNotificar comentario inapropiado
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