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PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Sabino , accionaba contra D. Segundo en solicitud de que se dictase sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes, relativo a la habitación sita en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 de Ibiza, fundándose la demanda en la expiración del plazo fijado contractualmente.

Admitida a trámite la demanda, se acordó su sustanciación a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1º.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) (LEC ), por los trámites del juicio verbal, dando traslado a la parte demandada, quien se opuso en los términos que obran en autos; convocándose a los litigantes para la celebración de vista oral, en la que se ratificaron en sus escritos de demanda y contestación a la demanda, y, tras practicarse los medios de prueba propuestos y admitidos, quedaron los autos pendientes para sentencia.

En lo que a la consideración de vivienda del inmueble de autos se refiere, la sentencia expuso que, conforme se deriva del artículo 2.1 LAU : " se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" , por lo que concluyó que, en el presente supuesto, como quiera que la habitación objeto de autos constituye una edificación habitable que ha venido sirviendo para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, debe regularse por las disposiciones previstas en dicho texto legal. Y, con relación al fondo del asunto, la sentencia de instancia expuso lo siguiente:

"Junto a ello, debe tenerse en cuenta que no existe contrato escrito celebrado, lo que dificulta determinar la fecha de inicio del arrendamiento y su duración, debiendo por tanto extraer tales extremos de la prueba practicada.

Así, si bien no se conoce con exactitud el inicio del arrendamiento, la parte demandada alega que tiene una antigüedad de más de seis años, siendo el recibo de pago de la renta más antiguo que aporta de fecha diciembre de 2.010, debiendo cifrar, cuanto menos el inicio de la relación arrendaticia, a falta de ulterior prueba, en el mes de diciembre de 2010.

Teniendo en cuenta las previsiones de la LAU en relación con la duración y prórroga del contrato, y en tanto que el plazo de duración del mismo es indeterminado, debe entenderse celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario que debe extenderse hasta diciembre de 2.016. Llegado diciembre de 2.016, el contrato se prorrogaría por un año más, salvo que por la parte arrendadora se hubiera notificado con al menos treinta días al vencimiento su voluntad de no renovarlo, aportando la parte actora un burofax remitido al demandado en fecha 17 de marzo de 2.016 manifestando su voluntad de no renovar o prorrogar el contrato a su vencimiento.

Con todo ello, habiendo manifestado la voluntad el arrendador de no prorrogar el contrato a su vencimiento, debiendo fijarse éste en al menos diciembre de 2.016, debe declararse resuelto el referido contrato de arrendamiento desde dicha fecha, estimándose por tanto la demanda formulada por la parte actora.

TERCERO.- A la misma conclusión se llega si se considera que la habitación o habitáculo objeto de arrendamiento no se considerara como habitación habitable, resultando en este caso de aplicación las previsiones del Código Civil para los arrendamientos, debiendo tener en cuenta para ello que, conforme prevé el artículo 1.581 CC (LA LEY 1/1889) "si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término", lo que debe ponerse en relación con lo dispuesto por el artículo 1.566 CC (LA LEY 1/1889) , en tanto que por parte del arrendador se ha producido requerimiento en fecha 17 de marzo de 2016.

En tanto que en el presente supuesto no se establece plazo para el arrendamiento y el pago se ha venido efectuando mensualmente, habiendo efectuado requerimiento el arrendatario, el arrendamiento se encontraría igualmente extinguido, lo que facultará al arrendador a desahuciar judicialmente al arrendatario al haber expirado la duración conforme a lo previsto por el artículo 1.569 CC (LA LEY 1/1889) ."

En consecuencia, se estimó la demanda formulada por D. Sabino contra D. Segundo , declarando resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de la habitación sita en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 de Ibiza (habitación n° NUM002 ) y, en consecuencia, la sentencia acordó haber lugar al desahucio, condenando a la parte demandada a que, dentro del plazo legal, dejase libre, vacuo y a disposición de la parte actora el indicado inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verificase.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en los términos concretados en el Antecedente de hecho segundo de la presente resolución, oponiéndose la apelada, tal y como también se refirió en los Antecedentes.

SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante aboga, en primer término, porque se revoque la resolución recurrida y se declare la inadecuación de procedimiento seguido, archivando la causa con condena en costas a la demandante, tanto de la primera instancia como de esta apelación. Y ello por considerar que el procedimiento adecuado era el de juicio ordinario del art. 249.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) (LEC ), por no poderse saber si estamos ante un arrendamiento de habitación de un hostal o bien ante un arrendamiento de vivienda.

Apreciando la Sala que dicho alegato de inadecuación de procedimiento no fue invocado en el escrito de contestación a la demanda, por lo que su actual cita, sin precedente en la primera instancia procesal, resulta extemporánea a la luz de los principios: " Ut litependente nihil innovetur " ( art. 412 LEC (LA LEY 58/2000) ) y " Pendente apellatione nihil innovetur " ( art. 456.1 LEC (LA LEY 58/2000) ), no pudiendo, por lo tanto, ser atendido.

A mayor abundamiento, cabe no obstante decir que, tal y como se deriva de los propios términos del recurso, en el que se concuerda por la representación de la parte apelante, que "...lo cierto es que lo que queda probado es que no es cierto que se trate de un hostal puesto que el demandado ha podido acreditar que lleva viviendo por lo menos seis años" , y habida cuenta de que se ha seguido el procedimiento de desahucio por expiración del término del artículo 250. 1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) , que sitúa dentro del ámbito del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre "...la expiración del plazo fijado contractual o legalmente" pretendiendo que el titular recupere la posesión de dicha finca; no cabe sino concluir que, no solo el alegato es extemporáneo, sino que además es improcedente al haberse seguido el procedimiento adecuado.

Todo ello, bien entendido que el Juez no ha sustituido al demandante variando los motivos que alega éste -como pretende la apelante-, sino que ha seguido el procedimiento indicado en la demanda, no cuestionado en primera instancia por la parte demandada y, además, adecuado al fondo del asunto.

TERCERO.- Sostiene finalmente la apelante que, en el supuesto de que estuviéramos ante un arrendamiento de vivienda permanente, tal y como considera probado el Juzgador de instancia, queda acreditado en la documentación que se aporta junto a la demanda, que el día 16 de marzo de 2016 se envió un burofax al demandado tratando de notificar al demandado la voluntad del arrendador de no continuar con el arrendamiento, pero, según asevera la defensa de la parte apelante, dicho burofax no le fue entregado a su cliente; y, asimismo, sostiene que, en cualquier caso, dicha comunicación sería inhábil pues no le se notifica la no renovación del arrendamiento a la finalización del plazo contractual, sino que se le da un plazo de abandono.

Alegato que, nuevamente, resulta claramente extemporáneo puesto que, en la contestación a la demanda, se respondió al hecho tercero de la misma, en el que se hacía referencia al envío del burofax, con un significativo "Tercera al Tercero. Nada que alegar .". Por lo que la actual mención de ausencia de entrega del burofax o de inhabilidad de sus términos para servir de comunicación previa de la voluntad de no renovar el contrato, no pueden ser tenidos en consideración en base a los principios procesales antedichos: " Ut litependente nihil innovetur" y "Pendente apellatione nihil innovetur" , y habida cuenta de que los citados términos literales de la contestación, asimismo, vienen a constituir una aceptación tácita de las consecuencia que la demanda atribuía al burofax ( art. 405.2 LEC (LA LEY 58/2000) ). Por otro lado, además de que no se cuestionó oportunamente que el burofax fuera remitido a la dirección correcta y que, como se afirma en la documentación, fue dejado aviso, cabe concluir que, incluso de haberse alegado tal cuestión en sazón en el momento procesal oportuno, mal podría servir de motivo de oposición al cumplimiento de la premisa del previo envío, pues no podría servir para inhabilitar éste el hecho de que, dejado aviso en la correcta dirección -con las adecuadas menciones al remitente-, no asistiera a recogerlo el interesado. Por lo que el motivo debe claudicar. Como también deberá hacerlo el alegato de la pretendida inhabilidad del burofax para el fin judicialmente admitido en primera instancia, puesto que, además no haberse alegado antes tal impedimento frente a la contraparte para que pudiera ésta ejercer la adecuada contradicción y defensa temporáneas, sucede que la lectura del documento permitía de modo suficiente adquirir conocimiento de la voluntad del arrendador de no prorrogar el arriendo.

En consecuencia, ni la inadecuación de procedimiento puede prosperar, ni tampoco el novedoso motivo en que se pretende poner en cuestión el preaviso, ni, finalmente, es atendible la última petición contenida en el suplico, relativa a que " se solicita que se revoque la sentencia de primera instancia por no haber probado el demandante que exista el contrato de arrendamiento afirmado en la demanda, sino otro distinto ... "; cuando tal mención del suplico del recurso, además de no desarrollarse antes en el cuerpo del mismo y ser nuevamente extemporánea por no invocarse en la contestación a la demanda, no podría nunca prosperar al no requerirse, en el marco de nuestro ordenamiento jurídico, el otorgamiento de un documento escrito para que un contrato de arrendamiento se pueda constituir, por ser dicha voluntad contractual susceptible de ser verbalmente expresada.

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 (LA LEY 58/2000) y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .