PRIMERO. - Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.
BCN LITORAL 1, SL. interpone demanda frente a Fermina en ejercicio de una acción de desahucio por expiración del plazo y, subsidiariamente, por precario. Expone que es titular del pleno dominio de la finca sita en Barcelona, AVENIDA000 NUM000 , piso NUM001 en virtud de la adjudicación llevada a cabo en el proceso de apremio promovido por la Tesorería general de la Seguridad Social, habiéndose inscrito el título en el registro de la propiedad el pasado 15/07/2010. Tras producirse la adjudicación tuvo conocimiento de que el piso estaba siendo ocupado por la demandada, administradora solidaria de la mercantil contra la que se dirigió el procedimiento de apremio: CALIDIS 21, SL. Por ello, procedió a requerirle para que entregara la posesión del inmueble, a lo que ésta se negó, de modo que entabló acción judicial al amparo del 250.1.7 de la LEC a fin de obtener la protección de derechos reales inscritos, dictando en su día el órgano de primera instancia Sentencia desestimatoria de las pretensiones de la parte actora. Dicha desestimación se debió a que la demandada invocó la existencia de un contrato de arrendamiento de 1/04/2002, cuya validez no reconoce la actora, por considerar que se trata de un contrato fraudulento y simulado, en atención a la renta pactada (275 euros mensuales), que nunca se la ha abonado, y el plazo de duración previsto (30 años).
En cualquier caso expone que, de ser cierto el mismo, debe declararse extinguido por aplicación analógica del art. 13.1 de la LAU en su redacción originaria. Alternativamente, considera que la finalización del contrato puede decretarse al amparo del art. 14 de la LAU , párrafo segundo. Con carácter subsidiario, interesa que se declare el desahucio por precario de la demandada, quien no ha abonado renta alguna a la actora y al considerar que se trata de un contrato simulado.
Admitida a trámite la demanda, compareció de nuevo BCN LITORAL 1, S.L a fin de acumular, alternativamente a la acción principal y subsidiaria, la acción de desahucio por simulación contractual.
Fermina contesta a la demanda, oponiéndose. De un lado opone un defecto procesal en el modo de proponer la demanda, al considerar que esta ejercitando y acumulando acciones incompatibles entre sí; que no deja el actor claro qué acciones ejercita con carácter principal y qué acciones son subsidiarias. De otro, reconoce que la actora es propietaria del inmueble cuya posesión pretende recuperar, Sin embargo, desde la fecha de adquisición del inmueble por parte de la entidad CALIDIS 21, SL, la demandada ha ocupado la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento, circunstancia que conocía la parte actora. Reconoce que entabló inicialmente una acción de efectividad de derechos reales del artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) , y que la Sentencia desestimatoria que se dictó en dicho procedimiento (Sentencia 22/2012 dictada por el Juzgado de primera instancia 49 de Barcelona) reconoció que ésta ocupaba la vivienda en virtud de contrato de 1 de abril de 2002. Dicho contrato es válido y tiene fuerza legal; negando que tenga el carácter de contrato simulado. Este contrato cumple con las formalidades de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), ha abonado la renta a CALIDIS, además del IBI y ha recibido las convocatorias a las Juntas de propietarios. Niega que pueda resultar aplicable el art. 13 (LA LEY 4106/1994) y /o 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994) en su redacción originaria y asegura que ha sido su voluntad abonar la renta a la actora.
La Sentencia dictada en primera instancia desestima íntegramente la demanda. De un lado, niega que sea posible aplicar analógicamente el art 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994) en su redacción originaria, de otro, no considera que el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994) en su redacción originaria este previsto para supuestos de adquisición de finca en virtud de una enajenación forzosa y, finalmente, considera que las acciones ejercitadas con carácter subsidiario resultan absolutamente incompatibles con las primeras al negar la existencia de un contrato, sobre cuya validez se asienta la acción principal no respetando una mínima coherencia jurídica que se adecue al art. 71.4 de la LEC (LA LEY 58/2000) .
Frente dicha Sentencia se alza la parte actora, BCN LITORAL 1, S.L. que interpone recurso de apelación. Se opone, de un lado, a lo resuelto en el fundamento jurídico primero por entender que el art. 13 en su redacción originaria al tiempo de adjudicarse a la actora el pleno dominio de la finca litigiosa (14/06/2010) sí resulta aplicable de forma analógica de acuerdo con la doctrina del tribunal Supremo. En segundo lugar, se opone a la interpretación restrictiva alcanzada por el Juez de instancia en relación a la aplicabilidad del art 14 de la LAU tal caso de autos pues el precepto lleva por título "enajenación de vivienda" y alude al adquirente, sin distinguir el motivo por el que se convierte en tal. De hecho, añade, la doctrina del tribunal Supremo viene considerando desde antiguo que la transmisión mediante subasta constituye una enajenación o venta y, siendo la realización forzosa una enajenación cuando hace referencia al art. 25 o 29 de la LAU debe respetarse idéntico criterio a la hora de interpretar el art. 14 de la LAU . Finalmente se opone a lo argumentado acerca de la incompatibilidad de acciones, que no existe y que no existe impedimento legal para ejercitarlas como ha hecho.
La parte demandada se opone al recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.
SEGUNDO.- Extinción al amparo del 14 de la LAU. Ámbito de aplicación.
La parte recurrente insiste en que el contrato debe declararse extinguido, por aplicación del art 13 (LA LEY 4106/1994) o 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994) , en su redacción original. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994) en su redacción originaria, previa a las reformas de junio 2013 y la reciente reforma de marzo de 2019 disponía que " El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946)
.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946)
. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años."
El Juez de instancia considera en la Sentencia, tras descartar la aplicación analógica del art 13 del mismo texto legal, que las previsiones de este precepto no resultan aplicables a los supuestos de enajenación forzosa, al contener expresiones tales como " adquirente " (y no adjudicatario) " enajenante " (y no ejecutado) y al prever una indemnización a cargo del enajenante que, considera el Juez, " solo parece tener sentido si la decisión de enajenar la finca deriva de una decisión voluntaria de la propiedad".
Sin embargo, no compartimos las conclusiones alcanzadas por el Juez de Instancia dado que el razonamiento que desarrolla es contradictorio y confuso. Argumenta que las expresiones que emplea el precepto no son de aplicación para un supuesto de adquisición de la vivienda derivado de un procedimiento de apremio de carácter administrativo. Entiende que la palabra " adquirente " no concuerda con los casos de enajenación forzosa y, sin embargo, a continuación, concluye que no es correcta la expresión, aquí sí, de " enajenante " pues debió emplear más adecuadamente el precepto la expresión de "ejecutado" a fin de entender que resultaba de aplicación al caso de autos. Sin embargo "adquirente", término que emplea el precepto, proviene del verbo adquirir que significa ganar, conseguir, coger o lograr, sin importar cómo se logra o consigue, en este caso, el inmueble y, por tanto, incluye los supuestos de adquisición derivada de procesos de apremio e carácter administrativo, como forma legítima de adquisición y al no estar expresamente excluido del precepto.
Dicho esto, el contrato de arrendamiento cuya finalización pretende que se declare, es de fecha 1 de abril de 2002 y por tanto, previo a la fecha de adquisición del inmueble por la actora (2010). Este contrato tiene una duración pactada superior a 5 años, concretamente, previó un plazo de duración de 30 años. Ello supone que deba estarse a lo previsto en el segundo apartado del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) y, analizar si el adquirente-recurrente BCN LITORAL 1, S.L es un adquirente de buena fe ( art. 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) ). Solo si resulta ser un adquirente en el concurren los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) debe soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. En otro caso, se subroga por la totalidad de la duración pactada en el contrato.
Para poder esclarecer si nos encontramos ante un comprador de buena fe, debemos atender a si el contrato se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad. De los folios 56 a 58 se aprecia que
no lo estuvo, de modo que no era oponible a terceros como al recurrente-adquirente. Concuerdan en los restantes requisitos necesarios para que pueda ostentar la condición de tercer adquirente de buena fe, como es la adquisición por precio (causa onerosa), la adquisición de la vivienda de quien fuera titular registral.
Por tanto, teniendo el contrato una duración pactada suprior a cinco años y ostentando la condición de adquirente de buena fe el recurrente, debemos analizar las consecuencias que resultan de aplicación a este supuesto. De la lectura del párrafo segundo del art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LA LEY 4106/1994) , en su redacción original, previa a la reforma de 6 de junio de 2013,
se desprende que si la enajenación de la finca se produce antes del transcurso del quinto año de vida del contrato, el comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento hasta el quinto año. Sin embargo, en el presente caso, la adquisición de la vivienda se produce en el año 2010, inscribiéndose en el registro el pasado 15 de julio de 2010 y, por tanto, trascurridos ocho años de vida del contrato.
Por ello, a pesar de que el contrato tuviera una duración pactada con el anterior propietario de 30 años, el nuevo adquirente de buena fe no tiene obligación de respetar el contrato de arrendamiento, desde la fecha en que se produjo la adquisición.
Por consiguiente, al concurrir elementos suficientes para considerar a la parte recurrente
BCN LITORAL 1, S.L., adquirente de buena fe y al haber trascurrido los primeros cinco años de vida del contrato,
no quedó subrogada en el contrato de arrendamiento de modo que procede declarar, que el contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2002 suscrito entre CALIDIS 21, SL como arrendadora y Fermina ha finalizado, al amparo del art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) , tal y como hemos analizado.
Por ello, sin necesidad de analizar los demás motivos en los que se funda el recurso de apelación formulado, debemos estimar el recurso.