- Comentario al documentoEl día 16 de marzo, el BOE ha publicado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor a los tres meses de su publicación. Junto al objetivo básico de incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, desde los trabajos preparatorios se ha tenido muy presente la necesidad de potenciar una seguridad jurídica bastante maltrecha en el mercado hipotecario de nuestro país, entre otras cosas con reglas más claras y previsibles en la valoración de la llamada transparencia material, e instaurar un régimen legal ya definitivo en materia de vencimiento anticipado que evite nuevas sorpresas judiciales. Asimismo, durante la tramitación parlamentaria se han añadido otras cuestiones conflictivas, algunas al rebufo de polémicas que surgieron súbitamente en los últimos meses, y otras que llevan más tiempo incubándose, como es el caso de la cláusula suelo o de los gastos hipotecarios. El resultado final es una reforma de enorme transcendencia práctica que en muchos puntos excede del propósito inicial de regular el contrato de crédito inmobiliario.
ADVERTENCIA PREVIA: La Ley 5/2019, de 15 de marzo (LA LEY 3741/2019), reguladora de los contratos de créditoinmobiliario, no es una Ley general sobre préstamo hipotecario, ni sobre préstamo con consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo/crédito identificada como Contrato de Crédito Inmobiliario —CCI—, que no siempre contará con garantía hipotecaria. Con independencia de que sus DDAA y DDFF establezcan, en ocasiones, normas más generales o reformen leyes de ámbito superior y distinto, como la LH o la LEC, el núcleo duro de la regulación se centra en el CCI. Conviene tenerlo muy en cuenta para no pensar que algunas de sus disposiciones resuelven cuestiones referidas a todos los préstamos con hipoteca. Por eso es de gran importancia acotar de manera precisa el ámbito de aplicación de la LCCI, o determinar cuándo estamos ante un CCI, que es lo mismo.
I. CONDICIONES DE APLICACIÓN DE LA LCCI
1. Primer nivel subjetivo/objetivo de concreción: estos dos elementos han de concurrir necesariamente
A) Subjetivo
1) Prestamista: persona física/jurídica que realice con carácter profesional la actividad de concesión de este tipo de créditos. Se incluye al prestamista ocasional, siempre que otorgue el préstamo con una finalidad exclusivamente inversora. De todos modos, la profesionalidad está referida a la propia actividad de concesión del crédito, no porque se conceda crédito con ocasión de una actividad profesional diferente. Esto puede hacer difícil la calificación en algún supuesto, por ejemplo, promotor inmobiliario que ocasionalmente financie la compra de una vivienda mediante un aplazamiento en el pago del precio con la garantía de una hipoteca/condición resolutoria. No está sometido a la LCCI cuando el aplazamiento se conceda sin interés; en otro caso, como regla tampoco lo estaría, pues no es profesional del crédito, y la inversión —ocasional— no es por razón del préstamo, sino de otro negocio —la venta—, salvo reiteración, pues entonces la financiación puede entenderse como una condición de la promoción de venta.
2) Prestatario: persona física, con independencia de su actividad, aunque se trate de empresario y aunque el préstamo estuviera relacionado con esa actividad económica. A la inversa, quedan fuera todas las personas jurídicas, aunque excepcionalmente alguna pudiera merecer la consideración de consumidor.
3) Sobre la posición en el contrato y el fiador/garante: la persona física puede intervenir como prestatario, fiador o garante, en una cualquiera de esas posiciones. Es decir, aunque el deudor sea una persona jurídica que actúe en ejercicio de su actividad empresarial, será CCI si el fiador/garante es persona física, y se reúnen las demás condiciones necesarias. Ahora bien, calificado como tal CCI, la LCCI se aplica a todo el bloque contractual, tanto el contrato principal, como el de garantía.
4) Supuestos especiales: en ocasiones alguna norma de la LCCI parece restringir su ámbito subjetivo al exigir expresamente que el prestatario sea una persona física. En tal caso, cuando el prestatario fuera una persona jurídica, esa norma en concreto no sería aplicable, aunque el garante/fiador tuviera la condición de persona física. Por ejemplo, en el art. 25 LCCI (LA LEY 3741/2019)al tratar de los intereses de demora.
B) Objetivo
Operaciones de crédito en sentido amplio, tanto de crédito como de préstamo. Se ha de tener muy en cuenta que las disposiciones de la LCCI también se aplican a los supuestos de subrogación activa/pasiva y de novación.
2. Segundo nivel de concreción: habrá de concurrir adicionalmente uno de estos dos requisitos, pero ahora sólo uno cualquiera de los dos
A) Por la naturaleza de la garantía
1) Garantía hipotecaria: bastará con que se trate de una garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.
2) Uso residencial: inmueble que pueda servir de alojamiento permanente a las personas, una vivienda, pero no necesariamente la vivienda habitual o familiar. Cualquier vivienda sirve a estos efectos, como una vivienda de vacaciones, o simplemente una vivienda comprada como inversión, o para alquilar, incluso para instalar en ella un despacho profesional, pues la susceptibilidad del uso residencial es una cualidad objetiva del inmueble, no relacionada con la finalidad que persiga el propietario.
3) Garaje/trastero: también se entieden como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica. Entran en esta categoría por sí solos, no como anejos o porque se hipotequen conjuntamente con una vivienda.
4) Irrelevancia de la finalidad del préstamo: cualquier finalidad, aunque claramente no se trate de un crédito para el consumo.
B) Por la finalidad del crédito
Cuando la operación no entre por razón de la garantía hipotecaria, bien porque se trate de otra garantía real (prenda, hipoteca mobiliaria), bien porque la hipoteca no recaiga sobre un inmueble de uso residencial (solar, nave industrial, local comercial), o simplemente porque no hay garantía, existe aún la posibilidad de beneficiarse de esta Ley, pero se han de cumplir requisitos adicionales relativos a la finalidad del préstamo, en un doble sentido negativo y positivo.
1) Negativo: que el prestatario/fiador/garante —uno cualquiera de ellos— sea un consumidor, es decir, actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Formulado en negativo el requisito sería, por tanto, la ausencia de esa finalidad económica en una de esas tres personas, aunque concurra en las demás que sí actúen guiadas por ese propósito.
2) Positivo: que el préstamo/crédito tenga por finalidad específica la de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. De ajustarnos al tenor literal de la norma, entraría por esta vía cualquier inmueble, en rigor hasta los terrenos de naturaleza rústica, pues se emplea una conjunción disyuntiva al hablar de «terrenos o inmuebles». Pero, además, respecto de los segundos sólo se habla de inmuebles «construidos o por construir», es decir, en el terreno ha de existir un edificio o proyectarse en el mismo una edificación, y como edificio sólo es una construcción techada con paredes, entra cualquiera uso, guarde o no relación con el uso residencial, entendido éste en el sentido amplio del apartado anterior, que también incluye los garajes/trasteros (nave industrial para alquilar, pues la mera posibilidad de invertir los ahorros para lucrarse con el alquiler no excluye la condición de consumidor). Creo que se trata de un despiste del legislador no haber exigido el uso residencial en estos inmuebles, y así lo confirma el Preámbulo de la LCCI, (LA LEY 3741/2019) por ello debemos dar esa exigencia por presupuesta. Junto a la adquisición, la otra finalidad del préstamo puede ser la conservación, pero de los derechos de propiedad. Por ello el término «conservar» no debe interpretarse en un sentido material como equivalente a reforma o mantenimiento del edificio, sino jurídico como financiación necesaria para conservar el derecho sobre el bien inmueble. Sin perjuicio de que la rehabilitación integral pueda equipararse a la construcción del edificio, las simples reformas no entran en el ámbito de aplicación de la LCCI, salvo que el préstamo esté garantizado con hipoteca, pero entonces entra por la regla anterior.
II. NORMAS DE TRANSPARENCIA
1. Ámbito de aplicación
No están limitadas al préstamo hipotecario, son de aplicación en la comercialización de «préstamos inmobiliarios», y por tales hay que entender todos aquellos incluidos en el ámbito de aplicación de la LCCI.
2. Plazo de entrega
La documentación debe entregarse con, al menos, diez días naturales de antelación. El mismo deber de entrega rige respecto del fiador/garante. El plazo es irrenunciable, hay que esperar necesariamente los diez días.
3. Ficha Europea de Información Normalizada —FEIN—
Sustituye a la FIPER; pasa a tener —también— la consideración de oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá ser de diez días naturales desde su entrega, pero puede ser por más tiempo, si así se pacta (en la FEIN deberá indicarse el plazo de validez).
4. Ficha de Advertencias Estandarizadas —FiAE—
Recoge una serie de advertencias específicas sobre ciertas cuestiones que se consideras de especial relevancia. No es una lista cerrada, lo que permite una eventual ampliación por vía reglamentaria, o que el mismo prestamista incluya otras cláusulas o elementos relevantes.
En concreto, la FiAE debe advertir sobre lo siguiente:
- i) Índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable.
- ii) La existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que esté referenciado.
- iii) Posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago de cierto número de cuotas y los gastos derivados de ello.
- iv) Distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
- v) Que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
5. Otra documentación que debe entregarse
i) En préstamo a interés variable, un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
ii) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al de los documentos anteriores, es decir, no basta una minuta con diferentes opciones y espacios en blanco, sino un borrador ya personalizado y completo. Además, habrá de incorporar, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato, entiéndase cuando vayan a cargo del prestatario.
iii) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponde al prestatario.
iv) Cuando se requiera la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, se deberán entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.
v) Una advertencia sobre la «obligación» del prestatario de comparecer y recibir asesoramiento por parte del notario.
vi) Manifestación firmada por el prestatario de recepción de la documentación y de las explicaciones del profesional. Se firma directamente al profesional y bastará con que reseñe la documentación entregada, así como la declaración de que su contenido le ha sido explicado por el profesional. De intervenir fiador/garante, también por éstos.
6. Remisión al notario
Toda la documentación anterior, junto a la manifestación firmada por el prestatario, deberá remitirse al notario elegido por el prestatario a los efectos del acta correspondiente. Esta remisión se debe hacer por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente. Deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección de notario que tiene y puede ejercitar por este medio. Como la remisión se hace por el profesional, no por el cliente, habrá de ser aquél quien ponga a disposición del cliente los medios para esa elección.
7. Exigencias adicionales de la legislación autonómica
Dando por supuesto que la FEIN es intocable, el problema se plantea con el contenido de la FiAE, o de otra ficha/documento complementario que la Comunidad Autónoma —CA— puede exigir (Cataluña, Andalucía). Parece que todas estas exigencias adicionales quedan sin efecto por contravenir la reserva al Estado de la DA 5ª LCCI. (LA LEY 3741/2019) Las CCAA no pueden alterar los modelos normalizados (a estos efectos, tanto la FEIN como la FiAE), ni pueden exigir otros complementarios, pues esto produciría confusión en el prestatario y distorsionaría el objeto de la normativa básica de transparencia. Lo mismo cabe decir de la actuación del notario, que también algunas leyes autonómicas han querido regular. En este momento la regulación estatal es completa y exhaustiva, tanto en el alcance de su actuación, como en la forma en que debe comportarse, y por eso ninguna legislación autonómica podría alterar esas pautas, ni siquiera estableciendo requerimientos adicionales pretendidamente más garantistas. El notario debe limitarse a actuar en la forma prevista en el art. 15 LCCI. (LA LEY 3741/2019)
8. Explicaciones adicionales a cargo del profesional
No deben remitirse al notario, que sólo comprueba la documentación básica; tampoco la información adicional que debe entregar el intermediario.
III. COMPROBACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL
1. Elección del notario
El prestatario elige notario para el acta, quien ha de ser el mismo que recibe la documentación para el contrato principal, idea que confirma el art. 14.II LCCI (LA LEY 3741/2019) al dejar claro que la documentación se remite al notario «para preparar el acta y la escritura». No cabe coger la copia del acta y firmar después la escritura con otro distinto, pues el legislador ha querido que ambos documentos formen una unidad.
2. Ámbito subjetivo
No sólo el prestatario, también el garante/fiador, pero no parece necesaria un acta para cada uno, si todos se presentan simultáneamente. Puede hacerse por medio de apoderado.
3. Ámbito material
Todos los préstamos que entren en el ámbito objetivo de la LCCI, pero sólo cuando se constituya una garantía hipotecaria.
4. Tiempo
Necesaria la doble visita al notario, al ser necesaria una comparecencia previa, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura.
5. Naturaleza del acta
Es un acta de presencia en la que propiamente no hay requerimiento. El notario se entiende requerido por el mero hecho de recibir la documentación.
6. Objeto del acta
A) Cumplimiento de los plazos y entrega de la documentación
El notario ha de verificar que la documentación del art. 14.1 LCCI (LA LEY 3741/2019) se ha puesto a disposición, pero del interesado (todos, cuando sean varios, incluido fiador/garante). No se trata de que dicha documentación haya estado a su disposición en la notaría durante ese tiempo, sino que el cliente la haya recibido del profesional con esa antelación. Pero la entrega al cliente no es por medio del notario, sino del profesional directamente al cliente. Por eso, para que el notario pueda comprobarlo estará la fecha que figure en la correspondiente manifestación firmada por el prestatario, que se debe remitir junto con toda la documentación, así como la fecha de incorporación al sistema.
B) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario
Si el prestatario las formula, en caso contrario constará en el acta que ninguna cuestión plantea; en su caso, la respuesta del notario a esas cuestiones.
C) Información que el notario debe prestar en todo caso
Si en el apartado anterior se recogen las cuestiones planteadas por el prestatario, en éste se trata de la información que el notario debe prestar en todo caso, la pida o no el prestatario, pero no vale una afirmación genérica, sino que debe hacerse de manera individualizada con referencia expresa a cada cláusula de la FEIN y de la FiAE. Ha de bastar con una mera identificación mediante la rúbrica (principal, intereses, plazo, periodicidad, cuota, comisiones, etc). Además, el prestatario habrá de responder —en presencia del notario— a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. Quizá se elabore algún tipo de formato estándar para dicho test, o se proporcione por el mismo profesional a modo de formulario donde el interesado se limite a marcar, en presencia del notario, la documentación que ha recibido. Si al final no se proporcionan estos modelos, probablemente se limitará a que el notario pregunte por cada documento y deje constancia de la respuesta, aunque esto más que un test parece un cuestionario.
D) ¿Es necesario incorporar al acta toda la documentación remitida?
En absoluto. El notario trabaja con la documentación remitida telemáticamente, pero no se debe incorporar. El acta recoge el resultado de su comprobación y de las incidencias producidas con ocasión de su otorgamiento, en particular las cuestiones planteadas por el prestatario y las explicaciones del notario. Como mucho, podría incorporarse el traslado a papel de la manifestación firmada por el prestatario y reconocida por éste, o el resultado del test si constara en documento separado. De todos modos, parece muy aconsejable que el notario almacene y conserve el archivo informático que le fue remitido con toda la documentación, siempre que el cliente lo autorice.
7. Otorgamiento del acta y autorización de la escritura pública de préstamo
El objeto principal del acta es comprobar que las obligaciones previstas en el art. 14.1 LCCI (LA LEY 3741/2019)se han cumplido en tiempo y forma, es decir, que se han entregado con la antelación de diez días naturales todos los documentos previstos en dicho artículo, y que cada uno de ellos cumple con los requerimientos de la LCCI (en el caso de la FEIN, según el Anexo I).
8. Obligatoriedad del acta y contenido necesario de la misma para la autorización de la escritura
Sin el acta, o mejor, sin un determinado contenido del acta, el notario no puede autorizar el contrato principal. El resultado será negativo cuando de la documentación remitida, o de las declaraciones de los interesados durante la comparecencia, resulte que las obligaciones previstas en el art. 14.1 LCCI (LA LEY 3741/2019) no se han cumplido en tiempo y forma. No hay posibilidad alguna de que el interesado se conforme y acepte el otorgamiento con esa ausencia o discrepancia. Será necesario dar marcha atrás y empezar de nuevo el proceso
9. Control por parte del Registro de la Propiedad
Mera reseña identificativa en la escritura en la que se expresará el número de protocolo, el notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto. El control por parte del RP se limita a comprobar esa reseña, y sin ella no inscribirá
10. Gratuidad del acta
No generará coste arancelario alguno
IV. TASACIÓN
1. Exigencia generalizada de la tasación
Para cualquier CCI con garantía hipotecaria (no sólo inmueble de uso residencial), pasa a ser exigible la tasación, aunque después no se fije tipo de subasta de cara a la ejecución hipotecaria o la venta extrajudicial.
2. Tipo de subasta en la venta extrajudicial
En ningún caso podrá ser inferior al valor señalado en la tasación, exigencia que pasa a tener valor general para cualquier hipoteca, y no sólo para el CCI. La incoherencia está en que no se ha modificado en los mismos términos el art. 682.2.1º LEC (LA LEY 58/2000), que sigue ofreciendo un margen de rebaja de hasta el 75 % de la tasación, a pesar de que el tipo de subasta ha de ser el mismo en los dos procedimientos. Por tanto, si se quiere pactar un tipo inferior al 100 %, el acreedor habrá de renunciar a la venta extrajudicial, ya que no puede pactar el mismo para los dos, siempre que esté por debajo del 100 %.
V. GASTOS DEL CRÉDITO INMOBILIARIO
1. Ámbito de aplicación
A) Subjetivo
No son reglas generales sobre distribución de gastos en el préstamo hipotecario, sino exclusivamente en el ámbito del CCI.
B) Objetivo
La regulación se ha recortado sobre el patrón de la escritura de préstamo hipotecario, olvidando, de un lado, que no siempre ha de haber hipoteca para que exista CCI, y, de otro lado, que ni siquiera siempre habrá de constar en escritura pública, ya que es posible que el CCI se formalice en póliza. Estas reglas también serán aplicables a la novación/subrogación activa, con las debidas adaptaciones, incluyendo la ampliación/reducción de hipoteca o su recarga. No así a la pasiva, ya que la asunción de esa deuda afecta al precio de compra, y, por tanto, es asunto entre comprador/vendedor (salvo fianza). Tampoco la cancelación de hipoteca, cuyos gastos habrán de correr a cargo del hipotecante.
2. La nueva orientación legal
No es una cuestión de transparencia, sino una norma material de la LCCI, sujeta a su doble carácter imperativo e irrenunciable.
3. Gastos a cargo del prestatario
A) Gastos de tasación del inmueble
En su totalidad, con independencia de quién haya encargado el informe de tasación (por tanto, el prestamista lo podrá repercutir), no así los de comprobación cuando hubiera aceptado la tasación presentada por el cliente.
B) Copias que solicite
Sólo cuando las solicite el prestatario; pero el notario entregará o remitirá telemáticamente al prestatario (sólo a él, no fiador/garante) sin coste copia simple de la escritura de préstamo hipotecario (es gratuita, no se la puede cargar al prestamista). A tal fin, en la escritura habrá de constar una dirección de correo electrónico del prestatario para la práctica de estas comunicaciones.
4. Gastos a cargo del prestamista
A) Gestoría
En su totalidad al prestamista; lógicamente, no se incluyen los de gestoría de cualquier escritura anterior, en particular la compraventa del inmueble que se hipoteca. No obstante, cuando la novación tenga lugar en la misma escritura de compraventa del inmueble, habrá que separar la parte correspondiente a cada operación, en su caso repartiendo el gasto por mitad.
B) Notaría
El prestamista asumirá la totalidad del coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias que solicite. Igualmente, cuando la novación tenga lugar en la misma escritura de compraventa del inmueble, habrá que separar la facturación por cada concepto, pues la factura por la compraventa podrá ser exclusiva del comprador (asunto suyo con el vendedor).
C) Registro
La totalidad de los gastos de inscripción de las garantías en el RP (o la nota marginal de subrogación activa). El RP remitirá gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación (es gratuita, no se la puede cargar al prestamista).
5. Impuesto
Se pagará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
6. Regla especial en caso de subrogación activa
Consciente de que este sistema de reparto puede perjudicar gravemente al prestamista inicial en caso de subrogación activa, y al margen de los costes propios de esa subrogación que es asunto entre el nuevo acreedor y el deudor, la LCCI ha dispuesto un singular sistema de reparto entre ambos prestamistas de los gastos iniciales.
VI. VARIACIONES EN EL TIPO DE INTERÉS
1. La cláusula suelo
En el ámbito del CCI no se podrá fijar en las operaciones con tipo de interés variable un límite a la baja del tipo de interés. La eliminación es completa, sin que venga condicionada a la ausencia de un límite paralelo al alza en proporción similar. Al configurarlo como una expresa prohibición legal, ya no cabe discutir sobre su transparencia o eventual carácter abusivo, simplemente pasa a ser ilegal.
2. La cláusula cero
La exclusión del interés remuneratorio negativo tiene carácter legal y no será necesario pactarla en el contrato.
VII. REEMBOLSO ANTICIPADO
1. Condiciones para el reembolso anticipado
Ninguna condición cabe establecer, aunque podría pactarse un plazo de notificación previa que no excederá de un mes.
2. Reducción del coste total
Comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción. También al extorno parcial de la prima no consumida del seguro accesorio al préstamo, que se extinguirá simultáneamente con el préstamo, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario
3. Pacto para el cobro de la comisión
Será necesario el pacto expreso para cobrarla.
4. Límite general de la posible comisión
En ningún caso la comisión podrá exceder del importe de la pérdida financiera que sufra el prestamista, de conformidad con la fórmula de cálculo prevista en el art. 23.8 LCCI. (LA LEY 3741/2019) Por tanto, la cantidad resultante de la aplicación de los porcentajes que después se examinan nunca podrá rebasar ese límite, que siempre habrá de ser objeto de cálculo, e información al cliente para su comprobación.
5. Préstamo a tipo de interés variable
En el contrato se ha de optar por una de estas dos posibilidades, siempre con el límite antes indicado.
+ Porcentaje máximo del 0’15 % del capital reembolsado anticipadamente durante los cinco primeros años (después, nada).
+ Porcentaje máximo del 0’25 % del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años (después, nada).
6. Préstamo a tipo de interés fijo
A diferencia del supuesto anterior, aquí los dos porcentajes se suceden en el tiempo, según la fecha de la amortización, y permiten cubrir toda la duración del préstamo (o del período a tipo fijo), pero siempre con el límite antes indicado.
+ Amortización durante los diez primeros años, un porcentaje máximo del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.
+ Amortización después de los diez primeros años, un porcentaje máximo del 1’5 % del capital reembolsado anticipadamente.
7. Cambio de interés variable a interés fijo
Para los casos de novación/subrogación activa con sustitución del tipo de interés variable por otro fijo, y siempre con el límite de la pérdida financiera antes señalada, la comisión a cobrar por el prestamista será del 0’15 % durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo, y ninguna pasado ese plazo.
VIII. VENCIMIENTO ANTICIPADO
1. Ámbito de aplicación de la nueva solución legal
El vencimiento anticipado se configura como un efecto legal de la concurrencia de un determinado supuesto de hecho, sin necesidad de pacto alguno y con independencia de la opción procesal del acreedor, ya acuda a un juicio declarativo, a una ejecución común o hipotecaria, o a la venta extrajudicial ante notario. La cláusula pasa a ser inútil por redundante, pero de copiarse en el contrato no se cuestiona su validez. Pero la norma no es de aplicación general, ya que está ceñida a los contratos incluidos en el ámbito de aplicación de la LCCI.
2. Requisitos para el vencimiento anticipado
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que las cuotas impagadas equivalgan, al menos:
+ Al 3% de la cuantía del capital concedido —inicial, no del pendiente en el momento del impago—, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo —desde la firma, sin tener en cuenta en este factor temporal una eventual carencia—. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses (pensemos en cuotas que no se paguen mensualmente).
+ Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses. Si la falta de pago se produjera justo antes de pasar el ecuador del contrato, parece que se aplicaría la regla correspondiente al primer impago.
c) Que el prestamista haya requerido de pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo. Sólo trascurrido ese plazo el prestamista podrá declarar vencido el préstamo.
IX. INTERESES DE DEMORA
Un recargo de tres puntos sobre el interés remuneratorio. No se establece como tope, sino directamente aplicable sin necesidad de fijarlo, en realidad, sin necesidad de pacto alguno. Asimismo, se deja claro que sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente pago, y no podrán ser capitalizados en ningún caso.
X. REFORMA DE LA LEY SOBRE SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Se quiere facilitar la subrogación activa por cambio de acreedor mediante privar a la entidad originaria del préstamo del derecho de enervación. La primera entidad podrá hacer su oferta en los términos que estime convenientes, sean o no mejores que los de la segunda, pero el deudor será libre de aceptarla o no, aunque sean mucho mejores que los de la nueva. Simplemente, se ha de esperar quince días desde la entrega de la certificación, y sólo cuando haya transcurrido ese plazo sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo/crédito (y esto es algo que sólo depende de su voluntad), podrá otorgarse la escritura de subrogación.
Ha desaparecido toda referencia a que el requerimiento se haga por conducto notarial. En la anterior regulación resultaba bastante más clara la necesidad de intervención del notario en esta fase previa, precisamente por la necesidad de respetar el derecho de enervación del primer acreedor, pero en la segunda ese argumento pierde fuerza. Esto, unido a que no se menciona al notario para esos trámites, lleva a pensar que podrá hacerse sin su intervención. Cuestión distinta es que en la escritura de subrogación se deba dejar constancia de los trámites seguidos y de la fecha de notificación.
También se ha eliminado la obligación de subrogarse respecto de las hipotecas del mismo acreedor. Esto obligará a pactar la igualdad de rango, o establecer como causa de vencimiento anticipado la subrogación de otra entidad en el primer préstamo, normalmente con la previsión de que en ese caso también se devengaría la comisión por cancelación anticipada.
XI. CUESTIONES PROCESALES
1. Copias SAREB
Se añade una DA 22ª a la Ley 9/2012 de 14/11/2012 (LA LEY 19065/2012) para que, si la SAREB careciera de copia con eficacia ejecutiva y no pudiera expedirse directamente a su favor con arreglo al art. 517 LEC (LA LEY 58/2000) y la legislación notarial, baste que acompañe a la demanda ejecutiva una copia autorizada de la escritura, que podrá ser parcial, en la que conste que se expide al amparo de esta disposición y a los efectos del art. 685 LEC (LA LEY 58/2000), junto con la pertinente certificación del RP que acredite la inscripción y la subsistencia de la hipoteca, sin perjuicio del derecho del deudor a oponerse por doble ejecución.
2. ¿Qué pasa con el tipo de subasta en la ejecución hipotecaria?
Se mantiene el límite inferior del 75 % sobre la tasación
3. ¿Qué pasa con la dación en pago?
Uno de los datos que debe destacarse en la publicidad y en la información general es si está prevista la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo. Así formulada esta mención es engañosa, ya que tal opción realmente no se puede pactar. El art. 140 LH para nada regula una dación en pago, sino una ejecución hipotecaria en sentido estricto, pero sin la posibilidad de perseguir otros bienes del deudor, caso de que concluido el procedimiento aún quedare deuda insatisfecha. Al contrario, como tal pacto de dación en pago sería incompatible con las exigencias procedimentales que impone la hipoteca.
4. Código de Buenas Prácticas
Pasa a ser un mecanismo permanente que también se aplica a los contratos posteriores al 11/03/2012, sin límite de cara al futuro, pero el CBP sigue siendo de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
XII. DERECHO TRANSITORIO
1. Contratos preexistentes
A) La regla general de la irretroactividad
La LCCI no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. La referencia temporal es la suscripción del contrato, el momento de su celebración, normalmente en escritura/póliza notarial, no la inscripción en el RP. En particular;
- 1) Tasación de los bienes: la exigencia en la venta extrajudicial de que el tipo de subasta coincida con el valor señalado en la tasación, eliminando el margen del 75 %, no ha de suponer que dicho tipo se deba incrementar al 100 % con ocasión de poner en marcha el procedimiento después de la entrada en vigor de la LCCI, si antes dicho tipo se fijó entre el 75 % y 100 %.
- 2) Reembolso anticipado: salvo en materia de novación/subrogación, mantendrán su vigencia las comisiones que se hubieran pactado en el pasado.
- 3) Interés de demora: si hay pacto sobre el interés de demora, prevalece el pacto. De ser abusivo por superar el recargo de dos puntos, seguirá siendo abusivo, con todas las consecuencias asociadas a su invalidez, sobre todo a la vista de la reciente STJUE de 2018, que permite cobrar, al menos, un interés igual al ordinario. 4) Gastos: las nuevas reglas de distribución de gastos sólo son aplicables a los CCI futuros.
B) Novación/subrogación posterior a la entrada en vigor
A pesar de haber consagrado como regla la irretroactividad de la LCCI, sí que se establece la aplicación de la LCCI a aquellos contratos celebrados con anterioridad, siempre que en el momento de su celebración (o subrogación pasiva) hubieran podido recibir la calificación de CCI, cuando sean objeto de novación/subrogación con posterioridad a su entrada en vigor, y en el caso de la segunda sin distinguir entre subrogación activa (donde siempre han de cambiar algunas condiciones, y por eso puede subsumirse en la novación) o pasiva (donde puede no haber cambio material alguno, sólo subjetivo del deudor). No obstante, una cosa son las obligaciones de transparencia deducibles de la DA 6ª LCCI (LA LEY 3741/2019), que han de aplicarse en cualquier subrogación/novación posterior a la entrada en vigor de la Ley, aunque el préstamo subrogado/novado sea anterior, y otra la aplicación de la LCCI al contenido o a la futura ejecución del contrato. Respecto de lo segundo, parece que la constricción legal a los contenidos «objeto de modificación» permite excluir la aplicación íntegra de la LCCI a todo el contrato, sólo por el hecho de haberse producido una subrogación/novación. Siendo así, todo dependerá del alcance de la modificación de condiciones pactada (puede no haberla en la mera subrogación pasiva), pues sólo las nuevas habrán de someterse a la LCCI, no así las que permanezcan iguales.
C) Reembolso anticipado
Aunque la DT habla de reembolso, realmente se refiere a la comisión de novación por cambio de interés variable a fijo, que es la materia regulada en el art. 23.6 LCCI. (LA LEY 3741/2019) Quedan sin efecto, por tanto, las comisiones pactadas que se refieran a esa modalidad de novación, siempre que se trate de préstamos que puedan reconducirse al ámbito de aplicación de la LCCI. A estos efectos, el plazo de tres años del art. 23.6 LCCI no debe computar desde la celebración del contrato, sino desde la entrada en vigor de la LCCI.
D) La problemática especial del vencimiento anticipado
1) Aplicación retroactiva: en este punto se invierte la regla general al disponer que, para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la LCCI en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el art 24 LCCI (LA LEY 3741/2019), salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Pero esta regla sólo es aplicable al que sea CCI según los criterios de calificación de esta Ley. A los restantes préstamos hipotecarios también habrá de aplicarse el art. 693.2 LEC (LA LEY 58/2000), que remite a lo expresamente pactado, sin establecer un mínimo de cuotas impagadas para declarar el vencimiento anticipado.
2) Supuesto de excepción: no se les aplica la anterior regla a los contratos que ya habían sido declarados vencidos antes de la entrada en vigor, con independencia de su situación procesal, es decir, se haya instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera suspendido o no.