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Respuesta

En los supuestos de alquiler de una vivienda como piso turístico, las rentas obtenidas por esta cesión tributarán de la siguiente manera:

Rendimientos de capital inmobiliario, regulado en el artículo 30 y siguientes de la NF 3/2014, o

Rendimientos de actividades económicas, siempre y cuando la persona perceptora de los mismos haya tenido una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa( sin vinculación) así como en el caso de que, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, en la vivienda se presten servicios propios de la industria hotelera.

Respecto al primer supuesto, el artículo 30 y siguientes de la NF 3/2014 regulan los rendimientos íntegros del capital inmobiliario, señalando lo siguiente:

• 1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes de la cesión de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre los mismos, y comprenderán todos los que se deriven del arrendamiento, subarrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
• 2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciba del arrendatario, subarrendatario, cesionario o beneficiario de la constitución del derecho o facultad de uso o disfrute, incluido en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido

Artículo 31. Rendimiento neto.

El rendimiento neto del capital inmobiliario será el resultado de minorar los rendimientos íntegros en los conceptos a que se refiere el artículo siguiente.

Artículo 32. Gastos deducibles y bonificación.

1. En el supuesto de rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas, se aplicará una bonificación del 20 por 100 sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble.

Asimismo, será deducible, exclusivamente, el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.

La suma de la bonificación y del gasto deducible no podrá dar lugar, para cada inmueble, a rendimiento neto negativo.

Se entenderán incluidos en este apartado, exclusivamente, los rendimientos derivados de los considerados como arrendamiento de vivienda en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994).

2. En los rendimientos del capital inmobiliario no incluidos en el apartado anterior, el rendimiento íntegro se minorará en el importe de los gastos deducibles que se detallan a continuación:

• a) Los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, incluido el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.
• b) El importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo en los bienes de los que procedan los rendimientos, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de derechos o facultades de uso o disfrute, será deducible en concepto de depreciación, la parte proporcional de los correspondientes valores de adquisición satisfechos, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

La suma de los gastos deducibles no podrá dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento neto negativo.

En relación al concepto estricto de arrendamiento de vivienda, La ley 29/1994 de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), de Arrendamientos Urbanos establece que se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por lo tanto, el alquiler de la vivienda se consideraría a efectos fiscales como un rendimiento de capital inmobiliario, pero, al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 1 del artículo 32. Asimismo, estos rendimientos de capital inmobiliario se integrarán, en aplicación del artículo 62 de la NF 3/2014, en la base general.

Respecto al segundo supuesto, que el alquiler de la vivienda para uso turístico pueda calificarse como rendimiento de actividad económica, hay que diferenciar dos actividades económicas posibles: arrendamiento y servicios de hostelería o similares.

El artículo 24 de la Norma Foral 3/2014 de 17 de enero (LA LEY 347/2014), relativa al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas señala, respecto al concepto de rendimiento íntegro de actividades económicas, lo siguiente:

• 1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución e bienes o servicios.
• 2. Se entenderá que el arrendamiento o compraventa de inmuebles tiene la consideración de actividad económica únicamente cuando para la ordenación de la actividad se cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral, a jornada completa y con dedicación exclusiva a esa actividad.

Es decir, si el consultante que percibe los ingresos por el alquiler del piso ha tenido mínimamente una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, los rendimientos obtenidos se calificarán como rendimiento de actividad económica, correspondiendo a esta actividad el epígrafe 861.1 de la sección 1ª, “Alquiler de vivienda” , de acuerdo con el Anexo DECRETO FORAL NORMATIVO 1/1993 de 20 de abril (LA LEY 4622/1993), por el que se apruebe el Texto Refundido del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Por otro lado, si el consultante, aún sin contar con una persona contratada a jornada completa, presta los servicios propios de la industria hotelera, los ingresos obtenidos se calificarían como rendimiento de actividad económica.

En cuanto al concepto "servicios propios de la industria hotelera" la normativa actual pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Se trata de servicios que constituyen un complemento normal al servicio de hospedaje prestado a los clientes, por lo que no pierden su carácter de servicios de hostelería, pues se presta a los clientes un servicio que va más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.

En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinados al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios ( lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc) y a veces prestación de servicios de alimentación y restauración.

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

• - Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.
• - Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

• - Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del período contratado por cada arrendatario.
• - Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del período contratado por cada arrendatario.
• - Servicios de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado.
• - Servicio de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

En consecuencia, si no se va a realizar ninguna prestación de servicios complementaria propia de la industria hotelera, sino que tan solo se alquila el apartamento con sus enseres, y no se cumplen los requisitos del citado artículo 24 de la Norma Foral 3/2014, los rendimientos derivados del arrendamiento del apartamento se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario. En caso contrario, habría que calificarlos como rendimientos de actividades económicas

Respecto a los epígrafes correspondientes, la clasificación de las actividades en las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas se realizará en función de su verdadera naturaleza, con independencia de la consideración o denominación que tengan éstas para sus titulares.

El epígrafe 861.1, de la sección primera de las Tarifas clasifica la actividad de “Alquiler de viviendas”, que comprende el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.

Y la Agrupación 68 de la misma sección clasifica las actividades de prestación de servicios de hospedaje. Dichos servicios se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a su disposición de un inmueble o parte del mismo.

Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente al cliente, limpieza de inmuebles y cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, etc.

Por tanto, si el consultante realizara, exclusivamente, la actividad de alquiler de viviendas, sin prestar los servicios propios de la actividad de hospedaje señalados y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones en condiciones adecuadas de uso, debería clasificarse en el epígrafe 861.1 de la sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”. En este caso, la resolución puntual de incidencias al inquilino cuando se produzcan, se entiende que no supone la prestación de un servicio de recepción.

Por el contrario, en aquellos casos en que, por la forma y circunstancias en que se realiza la actividad, éste no se limitara a la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo, sino que se tratara de una actividad que reúne las características propias de las actividades de servicios de hospedaje, en los términos señalados anteriormente, debería causar alta en el grupo o epígrafe que le corresponda dentro de la Agrupación 68, “Servicio de hospedaje.”. Y en ese caso, si las autoridades administrativas competentes no hubieran otorgado ninguna categoría al establecimiento o local en que se prestan dichos servicios de hospedaje, correspondería darse de alta, en el grupo 685 de la sección primera, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”.