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"La ocupación ilegal no puede ser tít...

"La ocupación ilegal no puede ser título de acceso a la posesión de una vivienda, ni puede encontrar amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna", entrevista a Jesús Sánchez

  • 11-6-2018 | Wolters Kluwer
  • El día 12 de junio se publicó en el BOE la Ley 5/2018 de reforma de la LEC, a través de la cual se crea un nuevo procedimiento cuyo objetivo es hacer frente al conocido como "fenómeno okupa". La iniciativa legislativa surgió de un grupo de trabajo de la Comisión de Normativa del Colegio de la Abogacía de Barcelona y del Consejo de Colegios de Abogados de Cataluña (ICAB/CICAC). Jesús Sánchez, Director de este grupo de trabajo, nos explica las principales novedades de la reforma.
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MP4 Entrevista a Jesús Sánchez

Ana M. Gómez Megías.- Con motivo de la publicación de la Ley 5/2018, de modificación de la LEC en relación a la ocupación ilegal de viviendas, entrevistamos a Jesús Sánchez García, Abogado y Secretario de la Junta de Govern del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona. Desde la Comisión de Normativa del ICAB/CICAC, se creó un grupo de trabajo integrado por representantes de la Abogacía, la Magistratura, LAJ, Profesores de Derecho, del Notariado y Registradores de la Propiedad, con el objetivo de elaborar una propuesta legislativa que introdujera las modificaciones necesarias en la LEC para poder hacer frente a los problemas generados como consecuencia del fenómeno de la ocupación ilegal de viviendas. El texto que surgió de aquel grupo de trabajo es el que ha servido de base para la tramitación de la Ley 5/2018 que acaba de ser publicada en el BOE, siendo inicialmente impulsada la reforma legislativa por la Diputada Sra. Lourdes Ciuró.

Esta Ley modifica determinados artículos de la LEC con el objetivo de crear un procedimiento ágil, ofreciendo una tutela sumaria, para la recuperación de la propiedad o posesión de una vivienda frente a su ocupación ilegal.

Jesús Sánchez nos cuenta los elementos fundamentales de la reforma, y su visión de los principales problemas que sacuden al mercado de la vivienda en nuestro país.

Esta reforma intenta dar respuesta a una realidad que genera preocupación y que ha crecido exponencialmente con motivo de la crisis económica. ¿Qué impacto real está teniendo este fenómeno, tanto desde un punto de vista social como judicial?

Entre los fenómenos sociales que ha provocado la actual crisis económica se encuentra lo que generalmente se conoce como el "movimiento okupa", que si bien es cierto ha sido útil para sensibilizar socialmente de un problema real de muchas familias que se encuentran en una situación de exclusión social, no es menos cierto que en los últimos tiempos se han detectado determinadas patologías consistente en que bajo la falsa apariencia de una "okupación" basada en el estado de necesidad, se ocultan determinados grupos o personas que operan en la más absoluta opacidad e impunidad, obteniendo beneficios económicos por la ocupación de una vivienda, para que su propietario pueda recuperar la posesión de la misma.

Nuestra legislación procesal, hasta la reciente modificación del artículo 250.1.4, pf. 2º de la LEC (LA LEY 58/2000), no disponía de instrumentos rápidos y eficaces para que el propietario pudiera recuperar la posesión de su vivienda ante una ocupación ilegal.

Cuando tus conocidos te preguntan qué pueden hacer si al volver de vacaciones se encuentran con su vivienda ocupada o cuando se trasladan a su segunda residencia y ésta se encuentra ocupada, es que el país en el que vives tiene un serio problema de confianza en el sistema y en la seguridad jurídica.

En el reciente artículo publicado el pasado 24 de mayo de 2018 en el Diario La Ley, del Magistrado Vicente Magro, sobre «una inminente reforma civil y penal en materia de "okupación" de inmuebles», el Magistrado nos recuerda que son muchos los países que introducen vías legales para recuperar la posesión de un inmueble en un breve plazo de tiempo. Así, Holanda solo exige una denuncia policial para recuperarla exhibiendo el título de propiedad y que los poseedores no disponen de ninguno. En Francia la policía puede desalojar a un ocupa ilegal durante las primeras 48 horas de ocupación desde el momento que tiene conocimiento de este hecho. En Alemania, también se recupera la posesión de las casas ocupadas en un plazo de 24 horas después de conocerse su ocupación ilegal, con el requisito de que el propietario presente una denuncia. Reino Unido también dispone de un sistema policial urgente para recuperar la posesión tras la denuncia del titular, y en Italia el juzgado da orden inmediata a la policía para recuperar la posesión acreditada la propiedad del bien y la inexistencia de título en el ocupante.

¿Qué carencias de los actuales procedimientos de desahucio intenta cubrir el nuevo procedimiento?

Nos lo explica la propia Exposición de Motivos de la Ley que modifica la LEC en relación a la ocupación ilegal de viviendas.

Antes de esta modificación, los derechos reconocidos en el artículo 441 del Código Civil (LA LEY 1/1889) podían ejercitarse por medio del juicio verbal, a través de los cauces previstos en los números 2, 4 y 7 del apartado 1 del artículo 250 de la LEC. (LA LEY 58/2000)

Pero ninguno de los cauces regulados, con anterioridad a la reforma procesal, para procurar el desalojo de la ocupación por la fuerza de inmuebles, resultaba plenamente satisfactorio. Ni el cauce del precario, ni el del interdicto de recobrar la posesión, ni el derivado de los derechos reales inscritos, son instrumentos procesales que permitan afrontar adecuadamente el fenómeno de la ocupación ilegal. Como señala el propio Preámbulo de la Ley 5/2018, la ocupación ilegal es una ocupación no consentida ni tolerada, y no es título de acceso a la posesión de una vivienda, ni encuentra amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna.

Nuevo procedimiento frente al fenómeno ocupa

¿Qué medidas incluye el nuevo procedimiento para acortar los plazos y solucionar los problemas que se producen a la hora de ejecutar el lanzamiento en este tipo de procesos?

Para dar una respuesta ágil y efectiva al problema derivado de la ocupación ilegal y el consiguiente desalojo del ocupante por la fuerza de la vivienda, la reforma introducida por la Ley 5/2018 modifica el juicio verbal del interdicto de recobrar la posesión, permitiendo pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento y limitando el ámbito subjetivo a la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

Para ello, se modifican los artículos 150, 250, 437, 441 y 444 de la Ley procesal, estableciendo un procedimiento cuyas principales características, respecto a la pregunta que se formula, son:

  • Con la demanda se deberá acompañar el título en el que el actor funde su derecho a poseer.
  • Podrá dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma y quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad.
  • El demandante puede solicitar la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, abriéndose un trámite incidental. En el decreto de admisión se requerirá a los ocupantes para que aporten en el plazo de cinco días título que justifique su situación posesoria. Si no se aporta justificante suficiente el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer y sin que contra el auto que decida sobre el incidente quepa recurso alguno, llevándose a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda.
  • En la misma resolución en que se acuerde la entrega de la posesión de la vivienda al demandante y el desalojo de los ocupantes, se ordenará comunicar tal circunstancia, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados, a los servicios públicos competentes en materia de política social, para que, en el plazo de siete días, puedan adoptar las medidas de protección que en su caso procedan.

¿Ofrece entonces el nuevo procedimiento una solución a los problemas que planteaba la notificación de la demanda ante la dificultad de identificar a los ocupantes de la finca?

Efectivamente, la reforma procesal prevé expresamente la posibilidad de dirigir la demanda contra los ignorados ocupantes del inmueble.

Para ello se añade un nuevo apartado 3 bis al artículo 437 de la LEC (LA LEY 58/2000), estableciendo que la demanda podrá dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma, sin perjuicio de la notificación que de ella se realice a quien en concreto se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación.

Y se añade un nuevo apartado 1 bis al artículo 441, previendo que la notificación de la demanda se hará a quien se encuentre habitando la vivienda o parte de ella, pudiéndose hacer además a los ignorados ocupantes de la vivienda.

Para ello, a los efectos de proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad, y si ha sido posible la identificación del receptor o demás ocupantes, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados.

¿Qué intervención ha tenido el Colegio de la Abogacía de Barcelona en la redacción del texto legislativo ha posibilitado la redacción del nuevo procedimiento?

En la Comisión de Normativa del Col.legi de l’Advocacía de Barcelona y del Consell de Col.legis d’Advocats de Catalunya, después de la aprobación de la Ley catalana 4/2016 (LA LEY 20454/2016) y siendo conscientes de las patologías existentes como consecuencia de las ocupaciones ilegales de viviendas en contra la voluntad de su propietario, se creó un grupo de trabajo integrado por representantes de la Abogacía, la Magistratura, LAJ, Profesores de Derecho, del Notariado y Registradores de la Propiedad, que elaboraron una propuesta de lege ferenda y se remitió a los representantes de los partidos políticos con representación parlamentaria en el Congreso. Ese trabajo de reforma legislativa fue el embrión de la reforma aprobada. La Diputada Sra. Lourdes Ciuró, sobre la base de nuestra propuesta, elaboró una Proposición de Ley, que fue tomada en consideración en el Congreso de los Diputados aprobándose definitivamente por las Cortes. Y debemos felicitarnos y felicitar a la Sra. Ciuró, que tuvo la valentía de presentar la propuesta legislativa.

Es ésta una medida reactiva, pero la solución al problema de la ocupación de viviendas se encuentra también en un estadio anterior. En los últimos años se han adoptado medidas de alquiler social para aliviar la situación de las personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad, como consecuencia, por ejemplo, de una ejecución hipotecaria. ¿Considera estas medidas acertadas o suficientes?

Acertadas lo son. Resultan insuficientes, en parte porque habría hecho falta invertir más en un parque público de viviendas. Pero también hay que advertir que muchas viviendas que se han recuperado de los bancos en crisis están ocupadas en el momento en que se entregan a las Administraciones Públicas. De hecho, uno de los motivos que también llevaron a elaborar la propuesta del Col.legi de l’Advocacia de Barcelona y del Consell de Col•legis d’Advocats de Catalunya derivó de la necesidad que las propias Administraciones Públicas de Catalunya (en particular sus Ayuntamientos y la propia Generalitat) nos manifestaron de solucionar el problema de la ocupación en esas viviendas que se debían destinar a viviendas de uso social.

¿Qué opinión le merece la consideración penal de estas conductas?

El ámbito penal debe ser siempre la última ratio. Además, la aplicación de la figura penal de la usurpación es muy difícil, porque en ocasiones existe estado de necesidad en las ocupaciones o se ha dado estafa al pagar a quienes "ceden" el pretendido derecho a ocupar, lo que elimina el dolo de la usurpación. Sin perjuicio de ello, comparto las propuestas de lege ferenda en esta materia del Magistrado Vicente Magro, expuestas en su reciente artículo en Diario La Ley de 24 de mayo («La inminente reforma civil y penal en materia de "okupación" de inmuebles»).

¿En qué medida cree que la debilidad del mercado del alquiler en España se debe a la lentitud de la Justicia a la hora de dar respuesta ante posibles impagos de renta?

No creo que sea la lentitud de la Justicia la que haya configurado la situación actual del mercado de alquiler. Aunque sin duda puede influir, lo cierto es que la política fiscal ha promocionado que el consumidor adquiriera una vivienda en vez de alquilarla y que el mercado hipotecario ha sido muy determinante al respecto.

En España existe una clara "cultura" de la propiedad de la vivienda. Apenas el 17% de la población vive en régimen de alquiler. ¿Qué reformas cree necesarias en la legislación de arrendamientos para fomentar el alquiler de viviendas?

Para incentivar el régimen del alquiler de las viviendas, creo imprescindible aumentar al doble el período mínimo de duración del contrato de arrendamiento, acompañado con incentivos fiscales a los propietarios.

¿En qué medida cree que el fenómeno del alquiler turístico está "reorganizando" el mercado del alquiler y presionando al alza los precios? ¿Qué solución habría que dar a este fenómeno?

Desde la Comisión de Normativa del ICAB/CICAC y dirigido por el Diputado de la Comisión Sr. Alejandro Fuentes-Lojo se ha creado un grupo de trabajo para presentar una propuesta legislativa de regulación de los apartamentos turísticos, a fin de dotar de mayor seguridad jurídica a la regulación de esta nueva tipología de alojamiento turístico. El hecho de que la situación actual del mercado de los apartamentos turísticos presione los precios en las áreas y municipios turísticos y que no se estabilicen los arrendamientos con una duración más prolongada en el tiempo, como la que proponemos, no ayuda en absoluto.

El aumento de los lanzamientos en los últimos años se han debido, en buena medida, a ejecuciones hipotecarias por el incumplimiento de contratos de préstamo que se han revelado plagados de cláusulas abusivas. ¿Qué valoración le merece el papel que están jugando en este punto el TS y el TJUE?

Conviene utilizar adecuadamente la semántica, porque no es lo mismo un desahucio que el lanzamiento del prestatario u ocupante de una vivienda, como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sin duda, y gracias a las cuestiones prejudiciales planteadas por muchos tribunales españoles, se ha producido una auténtica revolución procesal en el ámbito de los consumidores y, especialmente, en los procedimientos de ejecución hipotecaria, que ha provocado que el legislador haya tenido que ir reformando nuestra ley procesal para adaptarla al principio de efectividad que exige el TJUE.

El TS ha adaptado, igualmente, su doctrina conforme al principio de primacía del derecho comunitario.

El TS ha fijado una sólida jurisprudencia sobre los controles de inclusión, transparencia y contenido, respecto de prestatarios y fiadores, consumidores y no consumidores, y también en los supuestos de subrogación en los préstamos hipotecarios respecto del promotor. Basta ver las recientes sentencias de 24 y 28 de mayo y 4 de junio de 2018, aunque en alguna ocasión pueda sorprender alguna de sus resoluciones, como ocurre con la reciente Sentencia de 11 de abril de 2018, respecto de los acuerdos extrajudiciales sobre cláusulas suelo. Respecto de esta última sentencia recomiendo la lectura del voto particular del Sr. Javier Orduña y el atinado análisis que realiza del orden público comunitario.

El Banco de España empieza a avisar del aumento en la concesión de créditos y el riesgo de que aumente de nuevo la morosidad, ¿existe en su opinión riesgo de que se produzca una nueva burbuja inmobiliaria?

Personalmente creo que no, pero el mercado es imprevisible.

La Ley de Contratos de Crédito Hipotecario está llamada a disciplinar el mercado de crédito hipotecario y devolver a los ciudadanos la confianza en el mercado hipotecario. ¿Cree que cumplirá sus objetivos?

Solo cumplirá sus objetivos si se regula adecuadamente la transparencia en los contratos con condiciones generales de la contratación, entendiendo la transparencia como un derecho fundamental de los consumidores, máxime cuando el propio TJUE desde su sentencia de 6 de octubre de 2009 (asunto C-40/08 (LA LEY 187264/2009), en una cuestión prejudicial planteada por un tribunal español), en su apartado 52 dispuso que "dada la naturaleza e importancia del interés público en que se basa la protección que la directora 93/13 otorga a los consumidores proceder declarar que el artículo 6 de dicha Directiva debe considerarse como una norma equivalente a las disposiciones nacionales que, en el ordenamiento jurídico interno, tienen rango de normas de orden público", doctrina que el TJUE reitera en sus últimas resoluciones de 21 de diciembre de 2016 (efectos retroactivos cláusula suelo) y 26 de enero de 2017 (denuncia de cláusula abusiva y cosa juzgada formal en el procedimiento de ejecución hipotecaria).

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Celestina|14/06/2018 18:10:28
Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo , por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo , de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo , de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Disposición adicional segunda. Medidas complementarias. El Gobierno, en el plazo de ocho meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, propondrá medidas destinadas a facilitar la recuperación de la propiedad por los deudores hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de su vivienda habitual, cuando esta hubiera sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria. ¿Para cuando el Gobierno piensa regular por Ley dicho Real Decreto -ley 5/2017? Notificar comentario inapropiado
Francisco Ruiz|13/06/2018 17:50:15
Esta claro que en este país se defiende a los ladrones frente a los propietarios.En Europa en 1 día o 2 recuperas la vivienda, aquí cuando Dios y el Juez quiera.Quien va a alquilar? los inquilinos no pagan, se quedan meses, destrozan la vivienda y el propietario a joderse...Notificar comentario inapropiado
UNIVERSITAT AUTONOMA DE BARCELONA|13/06/2018 13:43:08
Interesante, aunque considero que ha quedado una cuestión pendiente que considero se ha incrementado notablemente en los últimos tiempos, como es el tema del Alquiler de habitación.Notificar comentario inapropiado
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